不動産売却を行う場合、自分の持つ不動産がどれほどの価値を持っているのか、どれくらいの価格で売れるのか気になるもの。
そんなとき、一つの目安として活用できるのが「減価償却」です。
今回は、不動産売却を検討している方へ向けて、減価償却の概要や計算方法、不動産ごとに異なる法定耐用年数などについてご紹介します。
不動産売却で欠かせない減価償却とは？建物の構造や用途で変わる法定耐用年数
＜減価償却とは＞
減価償却とは、減価償却資産※を手に入れた際の取得費用（購入金額）を、一定の年数に分けて“経費として計上”する計算方法です。
例えば、1,000万円の減価償却資産を取得し、4年に分けて250万円ずつを経費として計上するのをイメージするとわかりやすいでしょう。
減価償却の対象は建物（+設備）だけで土地は含まれないので、減価償却を計算する際は、建物と土地の取得費用を分ける必要があります。
なお、売買契約書に土地と建物の金額が記載されていない場合は、固定資産税評価額をもとに計算※します。
※減価償却資産＞＞時間の経過とともに価値がなくなる（減価する）資産で、取得時の購入価格が10万円以上のものを指す。
※建物の取得費の計算方法＞＞不動産の取得費用×（建物の固定資産税評価額）/不動産の固定資産税評価額）
＜減価償却の計算方法は2種類＞
減価償却の計算方法は「定額法※」と「定率法※」の2種類ですが、不動産の場合は毎年減価償却費が一定である定額法が使用されます。
※定額法＞＞建物の取得価格（購入価格）×償却率
※定率法＞＞（建物の取得価格－前年度までの償却費総額）×償却率
減価償却の計算に必要！構造や用途で違う法定耐用年数と計算方法
減価償却を計算する際は、建物の取得費用のほかに、建物の法定耐用年数を調べる必要があります。
法定耐用年数は建物の構造や材質などによって異なっており、それぞれの年数は以下の通りです。
・木造建築→22年
・レンガ造り→38年
・鉄骨鉄筋コンクリート→47年
・建物の設備→15年
また、建物の法定耐用年数は「住居用」か「事業用」かによっても異なり、住居用の建物のほうが事業用の建物よりも1.5倍ほど法定耐用年数が長くなります。
なお、耐用年数の計算は築年数によって異なります。
築年数が法定耐用年数を、
上回った場合「法定耐用年数×0.2（端数切捨て）」
上回らない場合「（法定耐用年数－築年数）＋築年数×0.2（端数切捨て）」
例えば、築47年以上経過した鉄骨鉄筋コンクリート造の住宅の場合、耐用年数は47×0.2＝9年という計算になります。
法定耐用年数については、国税庁が公表している耐久年数表に細かく記載があるので、気になる方は確認してみてください。
まとめ
一戸建てやマンションなど、自分が保有する不動産の価値を知りたいなら、減価償却から目安を導き出すのも一つの手です。
ただし、減価償却の計算は複雑でわかりづらいのも事実なので、不動産売却に精通した不動産会社に相談してみることをおすすめします。
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