不動産売却後に発覚した物件の不具合に関する責任は、瑕疵担保責任で定められていましたが、2020年の民法改正によって契約不適合責任に置き換えられました。
売主にとっては不利が生じやすい制度のため、売主側となる方は改正内容を知っておく必要があります。
今回は、大阪市平野区で不動産売却を検討している方に向けて、契約不適合責任における買主側に認められる権利と、売主側の注意点を解説します。
不動産売却における契約不適合責任とは？買主側に認められる権利
契約不適合責任とは、購入した不動産や物品などが契約内容と適合しない、または債務不履行の状態と判断される場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。
売主は契約内容と同様の納品に向けて修繕や補填などをおこなうだけでなく、損害賠償責任も請求されるリスクがあります。
買主には以下の5つの権利が認められるようになりました。
●追完請求
●代金減額請求
●催告解除
●無催告解除
●損害賠償
追完請求とは、品質や契約内容が異なる際に、修繕や代替品の提供により契約の履行を求める権利のことです。
追完請求しても売主が応じない場合には、請求代金の減額を請求できます。
もしくは期間を設けて履行を催促しても実行されないときは、契約を解除できる催告解除も可能です。
契約の目的が達成されないケースに限り、債務履行の催告なしで契約を解除できる無催告解除も認められています。
契約不適合による何かしらの損害が生じた際には、売主に損害賠償請求も可能になっており、買主にとっては有利な権利と言えます。
なお、瑕疵担保責任と同様に契約不適合責任は、当事者の特約を有効とする任意規定に該当するため、当事者同士の合意があれば特約で免責にすることも可能です。
よく見られる特約内容のケースは、土地の土壌汚染や築年数が古い物件の瑕疵についてなどが挙げられます。
不動産売却における契約不適合責任を負う売主側の注意点
売主側の注意点は、以下の3つです。
●新制度に精通している不動産会社を選ぶ
●通知の期間を定める
●設備は対象外とする
新制度に関する知識は不動産会社によってまちまちなので、慣れていない会社に依頼すると、契約書の記載内容に不備が起こる可能性があります。
不動産会社選びの際は、新制度に精通しているかどうかも重要な判断材料です。
また、契約不適合責任の適用期間を契約書に明記しておくことも大切なポイントです。
瑕疵担保責任と同様に3か月間で設定しておくといいでしょう。
中古の物件は設備に何かしらの不具合が起こることが珍しくないので、買主の合意を得た上で、設備はすべて免責にしておくことをおすすめします。
どの設備を免責とするのか双方の認識を合わせておくと、円滑に話し合いが進み、万が一のトラブルを防げるでしょう。
まとめ
契約不適合責任は、買主側に有利な権利が多く認められた一方で、売主側は不利になりやすくなったため、契約書の内容は慎重に決めなければなりません。
不具合が出やすい中古物件に関しては、必要に応じて免責事項を設けて対策しておきましょう。
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