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不動産売却において未登記の物件はどうするべき?売るのが難しいとは?

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不動産売却において未登記の物件はどうするべき?売るのが難しいとは?

カテゴリ:不動産ノウハウ

不動産売却において未登記の物件はどうするべき?売るのが難しいとは?

不動産の売却物件を閲覧していると、たまに「建物は未登記につき…」という注釈を見ることがあります。
今回は不動産売却における未登記物件とは何か、また未登記物件の売却が難しい原因と対処法についてご紹介します。

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未登記物件の不動産売却はどうする?売るのが難しいとされる原因

まず未登記物件とは何か、その概要をご説明します。
基本、建物は「表題登記」に登録しなければいけません。
新築から1か月以内に登記手続きをおこなうことが法律で義務付けられています。
この登記登録をおこなわずに放置されている建物を「未登記物件」と言います。
未登記物件の売却が難しい原因はいくつかあげられますが、主な理由は下記の通りです。

未登記物件の売却が難しい原因①所有者が不明

不動産の売買の際には売主と買主がおり、その売主と買主は登記簿をもって確認するのが基本です。
未登記物件は登記簿に記載がないため、持ち主を確認することができません。
買主からしてみれば、所有者が明確ではない物件を購入することは大きな不安となるでしょう。
所有者が明確ではないということは、売却後に真の所有者を名乗る人物が登場し、トラブルに発展するというケースも考えられます。

未登記物件の売却が難しい原因②抵当権が設定できない

未登記物件は抵当権を設定することができません。
抵当権は未登記の物件には設定することができず、抵当権を設定することが出来ないということは、この物件は住宅ローン適用外ということになるのです。
不動産購入に際して住宅ローンを利用する予定の人にとって、このような物件は大変購入しにくいということになります。

未登記物件の不動産売却はどうするべき?適切な対処法とは?

売却するのが難しい未登記物件。
それでも売却したい場合は、どのような対処法があるのでしょうか?

対処法①売る前に登記する

もっともシンプルな形と言えますが、売却する前の段階で売主が登記手続きを済ませて売却をおこなうという方法です。
買主への移転登記手続きは、売買代金決算時になります。
それまでに売主が所有権保存登記までしておけば、通常の不動産売買と同じように売却を進めることが可能です。

対処法②建物を解体して売却する

未登記物件とは「表題登記」に登録されていない不動産物件であるとご紹介しました。
建物がない土地だけの場合には「表題登記」に登録する必要はありません。
すなわち、土地の上に建物がない状態であれば「未登記物件」には該当しないのです。
ただし、未登記物件の場合にも解体後に「家屋滅失届(建物がなくなったことを証明する手続き)」が必要となります。詳しくは管轄の市区町村役場に確認することをおすすめします。

対処法③売買後に登記手続きをする

あくまで個人間での売買の場合であれば、未登記物件でもそのままの状態で売買することが可能です。
売買終結後に建物を登記登録する、または建物を解体する場合には家屋滅失届をおこなうという方法もあります。
ただし個人間での未登記物件の取引をおこなった場合には、売主による二重譲渡や、実は債権者からの差し押さえを受けているなどのリスクに見舞われるケースも想定されます。
そのようなリスク回避のためにも、代金の決算後は速やかに表題登記・所有権保存登記手続きを進めるようにしましょう。

まとめ

未登記物件の売却が難しいと言われている原因ならびに売却するための対処法について、ご紹介しました。
未登記物件はたしかに売却するには難しい類に入りますが、必ずしも売却ができないというわけではありませんので今回の内容も参考にしてみてください。
私たちエースカンパニー不動産では、大阪市平野区の不動産をご紹介しております。
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