「土地と建物の按分」というフレーズを聞いたことはありますか？
この「按分」については、不動産の売却をお考えの方にぜひ知っておいてほしい言葉のひとつです。
今回はそんな「按分」に注目し、按分とは何か、そして按分の計算方法についてもご紹介したいと思います。
不動産の売却における「按分」とはなにか
不動産の按分とは、「不動産の書類記載価格を決める方法」のことをいいます。
もう少し説明すると、不動産の合計金額のうち、土地や建物の金額の割合をそれぞれ算出して決める方法のことです。
消費税は土地には課税されませんが、建物には課税されます。
不動産を売却する際にその不動産の合計金額しかわからない場合は、按分によって土地と建物の割合を算出し、その金額に応じて消費税が課税されることになります。
不動産のなかでもマンションなどは、土地と建物の合計しかわからないケースが多いですが、必ず土地と建物の按分をする必要があります。
按分によって算出された土地と建物の価格は、消費税だけでなく買主が建物の減価償却費を計算する際や特別控除を利用する際にも必要となります。
「按分」の計算方法とは？
不動産を按分する際の計算方法は大きくわけて3つあります。
当事者同士で話し合って決める
売主と買主双方の合意があれば、当事者同士で話し合って自由に按分を決めることが可能です。
しかし、消費税を節税しようと、あまりに売主側に有利な配分にしてしまうと国税庁から指摘を受けることになったり、後々買主とのトラブルの原因になったりする可能性もあるので注意が必要です。
「固定資産税評価額」に基づいて決める
売却時の「固定資産税評価額」に基づいて決める方法です。
固定資産税評価額とは不動産の固定資産税を算出するための評価額のことで、路線価を利用して割り出されます。
次の計算式で建物割合を算出し、つづいて土地割合を算出します。
●建物割合＝建物固定資産税評価額÷(土地固定資産税評価額＋建物固定資産税評価額)
●土地割合＝100％－建物割合
国税庁も推奨している方法で、わかりやすくメジャーな按分の計算方法です。
不動産鑑定士に依頼して決める
不動産鑑定士に依頼して決める方法です。
プロによる算出なので費用は掛かりますが、最も信頼できてその後のトラブルも防げる方法です。
まとめ
不動産売却時に知っておきたい「按分」について、その意味や計算方法をご紹介しました。
按分の計算方法はこれでなくてはならないといった決められた方法がありません。
そのため、どちらか一方に有利にならないよう、売主と買主のお互いが納得のいく方法を用いて決めると良いでしょう。
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